資産活用方法

不動産を「所有価値」から「利用価値」へ「値上がり期待」から「収益力重視」へ「地主」から「投資家(事業家)」へ発想を変える時期が到来しました。

土地オーナー、相続総合対策の基本的な考え方と提案

 

1.対策の4原則 

(1)争族対策・・・・・・・いかに円満に行うか?

(2)安定収入対策・・・生活費、老後、保有にかかる税をどうするか?

(3)納税資金対策・・・現金納付、延納、物納をするには?

(4)節税対策・・・・・税額を引き下げるにはどうしたらよいか?

2.土地3分法 

(1)絶対残す土地・・・自宅・事業用土地の確保。

(2)有効活用する土地・ロードサイドビジネス(店舗・倉庫)、アパート・マンション、定期借地権。

(3)納税用の土地・・・譲渡、物納。

【無道路地、貸地、古貸家、調整区域の土地は?】→積極的に整備し(2)(3)へ、もしくは処分。

【未利用の土地は?価格上昇?コスト?稼ぎ?】→積極的に整備し(2)(3)へ、もしくは処分。

3.現状分析 

(1)相続税計算のしくみ・・時価?評価額?非課税財産?相続人の数?

(2)ざっくり、きっちり診断をうける。

相続税額は?手持ち財産で納税できるか?

4.対策具体例 

争族対策

遺言書の作成。贈与の相続時精算課税制度の利用。資産の組替え(現預金・有価証券化)。代償分割用財産の準備。養子縁組相談。不動産の分割・買い換え。事業承継者と継承方針決定。家族会議。

安定収入対策 有効活用(戸建て、アパート・マンション、店舗・事務所等)駐車場(月極、立体駐車場)資産の組替え、土地信託、定期借地権、個人年金受取配当、金融資産の効率的運用安全な返済計画。空室対策。
納税資金対策 特例を活用し不動産売却。借入による賃貸物件の取得。売却資産の選択・整備。土地交換。物納資産の選択と物納条件整備。生命保険の有効活用。会社設立して役員報酬を支給。青色事業専従者給与の支給。納税猶予の活用等。
節税対策 借入による賃貸物件の取得。土地の利用単位を考慮して、目的別に分筆。自宅の建替え。小規模宅地評価減の利用。土地を貸す。配偶者に自宅を贈与。自社株、農地の生前贈与。住宅取得資金贈与。その他贈与利用。養子縁組組相談。法人設立。所得税、住民税、法人税の節税。

 

 賃貸事業を会社組織にするとどうなる?

 

1.税制上の取り扱い

 

個人事業・・・所得税、県市民税、事業税、消費税。

●法人事業・・・法人税、法人県市民税、事業税、消費税。

・実質利益は個人でも法人でも同じ。

・利益が同じであれば、税率が低く、税額が少ない方が有利になる。

・税率は所得税が累進税率、法人税が定額税率である。

・従って所得の(課税の基礎となる税務上の利益)の多寡によって、有利・不利にもなる。

・個人事業主はその事業から、給料を取れないが、法人の役員となると、役員報酬という給与の支給を受けることになる。

・役員報酬は給与所得であり、所得税の源泉徴収の対象となるが、他の所得と比較し、給与所得控除という一種の必要経費に類似した控除がある。

・この役員報酬の多寡が節税の決定的な要因となる。

・個人事業の場合、事業的規模の経営になると青色申告とし、その事業に従事することにより、家族が「青色専従給与」という給料を事業主から支給されるが、その給料の多寡に関わらず、事業主の扶養控除が受けられない。しかし、法人の場合家族に支給する給料が年間103万円以下である場合、扶養控除が受けられることになる。

・個人事業が赤字になると翌年以降3年間に限り、その純損失を繰り越すことができるが法人の場合は、7年間に亘り繰越控除が可能。

・個人事業の場合、その事業に従事する専従者に対し退職金の支給をすることができないが、法人の場合はその職務等に照らし、過大でない限り、退職金を支給し損金処理をすることができる。また、個人事業の事業主に相当する代表取締役、その他の役員に対しても同様に、退職金を支給することができる。

以上のことは、事業承継並びに相続に対し、大なるメリットを与える。

2.経営面ではどうなる?

 

法人化とは単なる節税対策だけでなく、事業化を拡大し、事業主という立場から経営者への変貌である。

・個人の信用度も大切であるが、法人化することによりその対外的信用は大となる。

・賃貸事業だけでなく、多角的にあらゆる事業を取り込み経営することができる。

・家族も法人組織の構成員となり、事業の拡大、得意分野の開発、創設等が可能。

・法人の実質的所有者は出資者(株主)であり、その株を後継者に売買、もしくは贈与し、又は相続させることにより実質的に法人の財産を分割し、承継できる。

3.法人化する時期と、土地建物をどうする?

 

法人化により、本来のメリットを享受するには、土地建物が法人名義が望ましいが、新設の法人には資力がなく無理なので長期計画で土地建物を法人に移転し、株式によってその財産を引き継ぐ形になるので、早期計画が重要。

・土地を法人名義に変更するのがよいと理解できても、贈与又は譲渡することは、その課税による税額は大きく、当面は不可能。

・まず建物を法人に贈与したらどうなるか、算式は、建物の建築価格―減価償却費の累計額=帳簿価格
となり、帳簿価格は通常時価と考え、法人が建物を購入したら、法人所有であり、建物の所有者は譲渡しても利益が出ない為、課税はされない。
この場合底地である土地を利用しているので、借地権課税を受ける。そこで対策として税務署に、無償返還の届出書を提出するか、相当な地代の支払いをすることになる。

・無償返還の届出書を提出すると借地権の課税はないが、法人は借地権を取得できない。地代は通常の地代でよいが、土地所有者は常にその土地について、更地で評価される。

・相当な地代を支払う場合には権利金を払わず、通常の地代に替えて、税法で定める相当な地代を払うことにより借地権課税を免れる。但し、高額な地代となるので、新設法人には支払不可能なことが多い。
しかもこの相当な地代を据え置き、年が経過していくと、土地の時価が上昇すればその上昇に応じ、会社に借地権が生ずることになる。借地権割合60%の土地においては、いずれは土地の価格の60%が会社のものとなる。その反面土、地所有者は高額な地代の支払を受けるので、その税額も馬鹿にできないが、一考する必要はある。

・いずれにしても、所有土地、建物の評価次第で、打つ手は種々であり、税理士など専門家と相談し、最良の方法を取るべき事は確かで、いかに土地建物を守り、次の世代にどれだけ残せるか、相続対策と共に考えておくべきである。

4.不動産を管理する会社の形態

 

転貸する方法
個人所有者から事業用土地、建物を不動産管理会社が借り受け、会社が他に転貸する。

・管理を全て引き受ける方法
個人所有者から事業用地、建物について、不動産管理会社が、貸付管理等の全てを引き受け、個人所有者から、管理料を受け取る。

5.会社の種類と相違点

 

株式会社、有限会社・・・・物的会社

・合名会社、合資会社・・・・人的会社

 

査定書作成の意味 

 ●買い替えしたい

 親も段々年をとってきたので、今度、実家の近くの新築マンションか分譲住宅を買いたいのだけれど、昔買ったこの家、「今いくらくらいで、売れるのだろう?」
こういった場合に、売りに出して3ヵ月内に売れる目途となる金額をお調べします。

●相続税の支払いの時

相続税の支払いの時、現金があればよいのですが、地主さんの場合、普通現金を沢山は持っていません。
こんな時は、土地を売って払うしかありません。
「けれど一体いくらで売れるのだろう?農地なので土地が広いから、一般の人では買わないだろうから、建売分譲業者に買ってもらいたいけど、路線価(税務署の相続時評価の土地価格)より安くたたかれるなら物納したい。」
路線価の方がうんと高いのなら、土地を売らないで、「税金分を土地で国に引き取ってもらおう。」と言うのが物納の仕組みです。
しかし、物納より「売って手取金額が多く入るなら、売った方が得。」です。
その建売分譲業者が、買うであろうと思われる金額を査定いたします。

●金利上昇リスクを避け、活用してない不動産、賃貸物件を処分し借金返済

「今の家に買いかえる前に住んでいた家、賃貸にしているのだけれど、最近老朽化していて、修理代ばっかり高くついて実入りが無いので処分したい。」
こういった賃貸・事業用物件の査定します。


弁護士・税理士の先生方へ

売却目的外での埼玉県内外の不動産査定書は有料で承っております遠隔地であって、不動産流通機構(レインズ等)の現在の「売り情報」過去の「成約事例」から物件の査定をご希望な場合、現地調査は致しませんが査定書を作成致します。
不動産登記簿謄本、評価証明、公図、案内図をFAX頂ければ、有り難いです。送って頂く資料が多いほど査定書の精度が上がります。